Ремонт квартир. Перепланировка и закон
Многие из вас сталкивались с ситуацией, когда возникало желание выполнить капитальный ремонт в квартире, придать ей стильный и современный вид и даже полностью изменить дизайн помещения. Но все эти благие намерения сталкивались с необходимостью решения огромного количества разнообразных проблем, главным образом бумажного плана. Такие же проблемы характерны не только при проведении капитального ремонта, но и для мелких работ, связанных с внутренним техническим обустройством или внесением изменений в планировку собственного жилья. Оказывается, без процедур согласования по переустройству или перепланировке квартиры можно сделать не очень много: произвести ремонт квартир, не затрагивая конструкцию полов, потолка и стен, заменить старое инженерное и инфраструктурное оборудование, установить встроенную мебель вместо обычной. Вот, пожалуй, и все.
Чтобы понять, что же понимается под терминами
«переустройство» и «перепланировка» и вписывается этот вид ремонта в ваши планы,
давайте разберемся в том, как трактуются эти понятия официально. Перепланировка
- это внесение изменений в конфигурацию квартиры. Переустройство - внесение
изменений в инженерных сетях: установка, перенос или замена систем
электроснабжения, канализации и водоснабжения, замена или установка нового
оборудования сантехнического назначения. Исходя из этих формулировок, может
показаться, что эти две процедуры не имеют друг к другу никакого отношения,
настолько они разные. Однако это не совсем так: процедуры официального
согласования переустройства и перепланировки имеют достаточно много общих
пунктов. Обычно эти процедуры, какими бы незначительными ни были предполагаемые
изменения, связаны с необходимостью заполнения большого количества документов и
бумаг, проведения некоторых инженерных расчетов, составления грамотных в
техническом плане проектов. И это не все. Хождение по различным инстанциям, с
очередями, хамством или безразличием чиновников, с томительным ожиданием решения
по своему вопросу может отбить всякую охоту у среднего современного жителя
заниматься ремонтом и дальше. Однако если проявить достаточно терпения, то
результатом всех ваших мытарств будет новый технический паспорт вашего жилища, в
котором обязательно должны содержаться сведения о планируемых изменениях. Другим
важным моментом является необходимость в обеспечении строгого соответствия
перепланировки или переустройства квартиры с требованиями строительных и
санитарных, а также в предоставлении доказательств безопасности для проживающих
с вами по соседству людей.
С терминами разобрались. Давайте попробуем разобраться, какие же изменения в вашем жилье подпадают под определения «переустройство» и «перепланировка».
Сразу скажем, что процедура согласования обязательна в абсолютном большинстве случаев, когда ремонт предполагает изменения несущих стен и воздуховодов, систем канализации, электропитания, холодного и водоснабжения. Эта же процедура необходима в тех случаях, если планируемый ремонт приведет к значительному увеличению нагрузки на несущие конструкции здания. А если ваш дом к тому же состоит на учете в штабе ГО или штабе по чрезвычайным ситуациям, то стандартный перечень разрешительных и согласовательных подписей увеличится еще на одну подпись - начальника соответствующего штаба.
Решить непростую задачу прохождения необходимых процедур согласования переустройства и перепланировки можно несколькими способами. Каждый из этих способов отличается по эффективности, затраченным деньгам, срокам исполнения. Чтобы помочь вам определиться с выбором, рассмотрим каждый из них детально, отметив основные недостатки и преимущества каждого варианта.
Самостоятельное согласование перепланировки и переустройства
Безусловно, наиболее экономичный способ, однако его применение предполагает наличие достаточного количеством свободного времени, сил и недюжинного терпения. Решив воспользоваться самостоятельным решением всех проблем, нужно быть готовым к тому, что возникнет необходимость самостоятельного оформления большого количества документов, посещения соответствующих инстанций и обращения к целому ряду чиновников, наделенных необходимыми в вашем случае полномочиями. Очевидно, совсем нелишним в этом варианте окажется изучение хотя бы основных разделов Жилищного кодекса, в которых говорится о порядке проведения ремонта квартир и перечне процедур согласования переустройства и перепланировки.
Первым шагом в процедуре самостоятельного согласования изменений, планируемых вами в вашей квартире — это составление установленной формы заявления и его подача в соответствующую инстанцию (для жителей Москвы это Мосжилинспекция). Заявление, во-первых, должно содержать просьбу о рассмотрении возможности внесения планируемых вами изменений, во-вторых, должно содержать подробное описание сути производимых изменений, и, в-третьих, перечень строительных работ, которые будут проводиться в процессе ремонта, а также сроков и режимов его проведения.
К заявлению необходимо приложить следующий перечень дополнительных документов, без которых ваше заявление не будет принято:
- Свидетельство о праве собственности на квартиру или дом, или договор социального найма;
- Копия лицевого счета, которая удостоверяет отсутствие у вас задолженности по коммунальным платежам;
- Выписка из домовой книги с указанием всех жильцов, прописанных как проживающие по данному адресу;
- Поэтажный план здания, получаемый в БТИ;
- Справка об отсутствии задолженности по квартплате.
Следует также заранее озаботиться о составлении документа, свидетельствующего о том, что ваши соседи детально ознакомлены с предстоящим ремонтом и не против его проведения и не имеют к вам никаких претензий в связи с предстоящим ремонтом.
После завершения этого этапа вам необходимо будет получить техническое заключения о возможности внесения изменений в планировку или техническое переоснащение своего жилья. Такое заключение вправе выдавать проектный институт, куда вам необходимо предоставить план из БТИ или же копию плана, в котором указаны все планируемые изменения. Специалисты проектной организации, прежде чем вынести положительное решение о возможности проведения перепланировки вашей квартиры, должны выполнить следующие процедуры:
- проверить, что планируемые изменения в помещении не нарушают существующие инженерные сети здания, а также не затрагивают несущие стены и конструкции;
- провести техническое обследование помещения на предмет выяснения степени его физического и морального износа.
Если все эти этапы завершатся с положительным результатом, вы получите на руки готовый проект перепланировки вместе с техническим заключением, в котором подтверждается допустимость ее проведения.
Если планируемый ремонт квартиры не затрагивает внешний вид здания или несущие конструкции, получение разрешительных документов из проектной организации процесс согласования можно считать завершенным. В противном случае вам предстоит посетить еще несколько инстанций и получить соответствующего вида разрешения и у них.
В финансовом плане общая сумма после прохождения всех этапов согласования будет находиться в пределах 500 – 900 у. е. На все это вам потребуется приблизительно около 20 дней, начиная с момента подачи заявления и полного пакета обязательных дополнительных документов. Добавьте к этому время, в течение которого вы будете составлять заявление и собирать необходимый пакет документов, здесь уже невозможно спрогнозировать, сколько времени потребуется для этого лично у вас. Если вы выбрали вариант самостоятельного согласования, всегда необходимо помнить, что подавая заявление в проектную организацию, вы в этом документе обязаны указать сроки окончания ремонта жилища, и впоследствии стараться ориентироваться на эти сроки и действовать как можно более оперативно. Если результатом всех предпринятых действий стал отказ в проведении ремонта, обратите внимание на причины такого решения, которые должны быть указаны в обязательном порядке.
Но даже в случае получения утвердительного решения о возможности проведения переустройства и перепланировки процесс их согласования нельзя считать полностью завершившимся. После окончания проведения ремонта в сроки, указанные в вашем заявлении сроки, нужно будет пригласить специальную комиссию из организации, выдавшей разрешение на проведение ремонтных работ по подготовленному вами проекту. Итогом визита комиссии - акт о проведенном переустройстве или перепланировке, которого является основанием для бюро технической инвентаризации для внесения изменений в поэтажный план, после чего вам будет выдан на руки новый технический паспорт на вашу квартиру или дом.
Согласование перепланировки с привлечением специализированных организаций
Самый оптимальный в плане предпринимаемых усилий и
абсолютно законный вариант процедуры согласования, который будет идеальным для
тех, кто свободное время ценит выше финансовой стороны вопроса, не имеет желания
заниматься бумажной волокитой и походами по разнообразным инстанциям
самостоятельно. Такой вариант процедуры получения разрешения на проведение
ремонта вашего жилья, естественно, предполагает оплату расходов на услуги
специалистов организации, которые выполнят вместо вас все многочисленные
формальности и процедуры. 
При выборе конкретных исполнителей, лучше всего использовать услуги специалиста, рекомендованного друзьями или знакомыми или же обратиться за помощью к компании, найденной по рекламному объявлению с помощью Интернета или в прессе. Чтобы не ошибиться с выбором, первое, на что следует обратить внимание — наличие действующей лицензии на предоставление услуг подобного рода.
В последнее время на рынке подобных услуг появилось большое число компаний, предлагающих провести процедуру согласования в самые короткие сроки и за небольшие деньги. Прежде чем решиться и выбрать одну из таких компаний, обязательно следует обратить внимание на важные детали, с которыми вы можете впоследствии столкнуться:
- некоторые специализированные компании для оптимизации расходов и удержания верхней ценовой планки в допустимых пределах могут предложить вам вариант проведения процедуры согласования, при котором некоторые отдельные этапы необходимо будет выполнить своими силами;
- весомые скидки на проведение процедуры согласования перепланировки часто исходят от студий дизайна, которые обязательным пунктом договора указывают обязательный заказ у дизайна проекта ремонта квартиры у специалистов данной компании;
- часто привлекательными скидками пользуются строительные организации, которые в договора о проведении процедуры согласования указывают на необходимость выполнения ремонта жилья с привлечением их специалистов.
Заключая договора с подобными организациями, предоставляющими услуги процедуры проведения согласования перепланировки, необходимо учитывать, что в процессе проведения такого согласования может весьма неожиданно возникнуть необходимость в серьезных изменениях в вашем проекте. В случае возникновение такой необходимости это станет причиной необходимости внесения изменений в тщательно подготовленный проект, а также в последующем отдельном согласовании внесенных изменений. Поэтому этот достаточно важный момент, а конкретнее – кто будет заниматься внесением необходимых изменений в документацию, и необходимо решить, прежде чем подписывать договор.
Следует учитывать, что сроки проведения процедуры согласования и ее стоимость у разных компаний может отличаться достаточно прилично. По имеющимся данным, среднее значение сроков исполнения заказа - от 2 до 4 месяцев при стоимости в районе 600 – 2000 у. е., и это без учета обязательных отчислений и официальных платежей.
Проведение ремонта квартиры без процедуры официального согласования переустройства и перепланировки
Наиболее рискованный вариант проведения ремонта квартиры,
особенно в том случае, если вы собираетесь внести достаточно серьезные изменения
в планировку квартире. В действительности это весьма распространенная практика.
Имеется очень много квартир, перепланировка которых не оформлена надлежащим
образом. В принципе и вам тоже никто не мешает обойтись без всех этих
дополнительных (и немалых) затрат, потерь сил, нервов и времени, выполнив ремонт
так, как вы и запланировали безо всякого согласования и составления технической
документации и прочей бумажной волокиты. Однако такая практика проведения
ремонта чревата не очень приятными последствиями, которые могут наступить в
самый неожиданный момент. Главное, что вы должны иметь в виду, приступая к
несанкционированному ремонту — что в этом случае все ваши действия являются
неправомерными и называются на языке юристов «незаконной перепланировкой».
Самым частым итогом нелегального проведения ремонта квартиры является получение со стороны дирекции единого застройщика или товарищества собственников жилья предписания, согласно которого вы обязаны, будете посетить официальную инстанцию, где представить документы, в которых подтверждается правомерность проведения ремонтных работ, связанных с перепланировкой своей жилой площади. Если вы не сможете их предоставить, а ведь у вас их в действительности не будет, то вас заставят заплатить штраф в размере 10-25 минимальных размеров оплаты труда, после чего или привести квартиру в первоначальное состояние, или выполнить официальную процедуру перепланировку по любой из вышеприведенных схем, разумеется, кроме последней.
Кроме того, наличие изменений в оснащении и планировке квартиры, не оформленные надлежащим образом, исключают в дальнейшем любую возможность проведения с жильем каких-либо юридических операций (дарение, продажа, залог, завещание и т.п.). А главное, ремонт квартиры, который проводился с изменением конструкции здания или несущих стен, может стать причиной серьезных аварий, поломок и прочих неприятностей, последствия которых, в том числе и финансовые, предусмотреть очень сложно.
Памятка для соседей
Комфортность проживания в собственном жилом помещении, безопасность своих близких и родных — эти вопросы не могут не волновать любого нормального человека. Поэтому будет правильным, если при появлении в вашем подъезде нового соседа, который собирается устроить капитальный ремонт в квартире, недавно купленной, вы спросите у него показать разрешительные документы на проведение подобного мероприятия. В подобных случаях помните, что закон на вашей стороне, а любые негативные последствия гораздо легче предупредить, нежели впоследствии устранять их.
Однако и перегибать палку тоже не стоит. Вряд ли найдется хоть одна квартира, в том числе и ваша собственная, в которой полностью отсутствуют недочеты или какие-либо несоблюдения правил согласования переустройства или перепланировки. Это может быть и застекленная лоджия, и неоформленная надлежащим образом металлическая дверь, на которую отсутствуют разрешительные документы, а еще множество других фактов, к которым у надзорных органов могут возникнуть вопросы.
Поэтому с учетом высокой стоимости и сложности процедуры согласования перепланировки, необходимо сто раз подумать, нужна ли она вам вообще. Не проще ли будет вместо дорогостоящего ремонта просто освежить интерьер своей квартиры, сделать его более стильным и современным, для чего достаточно использовать декоративные элементы и отделочные материалы, коих сейчас имеется на строительном рынке огромное разнообразие. Да и стоить это будет на порядок меньше.